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买房机会来了!!央行的意外惊喜就这么来了!刚需迎来大利好!

 发表于:2019/11/7 13:21:49  共被阅读过372 次  查看评论(0)
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      2019年11月5日9点46分,央行来了一招出其不意的操作:突然宣布降息。利率从3.3%下调至3.25%!这是自2018年4月以来央行首次调降1年期MLF利率。对楼市影响巨大。下面站长为大家深入解读。(ca925新房

      MLF利率下降5个基点至3.25%




      2019年11月5日,央行开展中期借贷便利(MLF)操作4000亿元,期限为1年,中标利率为3.25%,较上期下降5个基点(之前是3.3%)。今天有4035亿元中期借贷便利(MLF)到期,这是年内第三大规模的MLF到期量。市场此前普遍认为,央行下调MLF利率的机会较小,而此次下调中标利率5基点,令市场意外。

      也许有小白看不懂什么意思,站长先科普一下什么是MLF,再深入解读政策的影响。

      MLF全称中期借贷便利,由央行在2014年创设,是央行提供中期基础货币的货币政策工具,主要目的是补充基础货币。简单讲就是央妈借钱给金融机构的钱,操作的规模越大,借款的金额就越大,MLF操作的利率越小。央行-商业银行之间的借钱利率就越低,最后通过央行-商业银行-企业、居民之间的货币传导机制降低实体经济的借钱成本。

      开启利率下降空间

      而自8月17日央行宣布LPR(LoanPrime Rate,即贷款市场报价利率)挂钩MLF利率以后,新的LPR=MLF利率+银行综合成本(资金成本、运营成本)。MLF一下调,LPR大概率也会下调,其实很好理解的,就是小学算术而已。

      随着政策今天正式落地,降息“路线图”已逐渐清晰。而每个月20号央妈会公布新的LPR,从目前的形势看,利率大概率将会下调,商业银行短期贷款利率应该会有所下降,有助于进一步降低企业的实际融资成本。

      但5个基点的小幅下跌并不会对楼市有过多的影响,每个城市的楼市局面并非一个利息的小幅变动所能逆转,库存高企的、风险较大的城市,按照目前的形势后续下行压力还将持续。为方便理解,站长以厦门为例说明。

      10月8日新政前厦门房贷利率:

      首套:基准上浮5%即5.145%,二套:基准上浮15%即5.635%;(基准4.9%)。

      10月8日新政后厦门房贷利率:

      首套:LPR+30基点即5.15%。

      二套:LPR+80基点即5.65%。(10月21日5年期以上LPR为4.85%)。

      以100万元的纯商业房贷,采取等额本息还款法,贷款期限30年计算,新政前后首套房贷月供款增加了3.08元;如果是二套房贷,月供款则增加9.48元。

      此次央行“降息”后,若以业内预估的11月20日LPR报价至少下降10个点即4.75%。预计,同时厦门继续维持首套加30基点、二套加80基点,届时厦门房贷利率将迎来利率换锚微涨后的下调,且还将低于10.8新政之前:

      首套:LPR+30基点即5.05%。

      二套:LPR+80基点即5.55%。

      照此预计利率,以100万元的纯商业房贷,采取等额本息还款法,贷款期限30年计算,届时首套房贷月供款相比新政前减少约58元,二套房贷月供款则减少约54元,也就小饭馆搓一顿的钱。但注意这是保守估计,未来不排除多次降低利率。

       而对房地产企业来说是比较大的利好,因为年底很多房地产企业的债券融资要到期了。该政策可以给企业债券融资和可能到来的地方债提前发行,创造合理充裕的流动性环境,使企业融资难度大减。

      对普通购房者来说也是利好,因为降低MLF利率只是开始,以后有可能继续降低房贷利率,节约大量资金。原因有以下几点:

      降息原因

      站长发现了央妈的规律,每月20日LPR报价结果出炉前,央行大概率会开展MLF操作,为引导LPR下行创造先行条件。比如上个月,央妈就在20日以前推出了新MLF。

      而且从全国主要的一二线城市看,目前利率水平相比2019年二季度有轻微波动,但80%以上城市依然是维持在过去2年的最低利率。目前看,所有城市的房贷利率相比2018年四季度都没有上行。

      而央妈降息的原因,从外部看,受到全球贸易环境恶化和一系列风险事件的影响,全球制造业已有明显走弱。2019年以来,全球主要发达市场和新兴经济体大多采取货币宽松政策。如澳大利亚、新西兰央行。而在2019年10月31日,美联储宣布将实施第三次降息,下调25个基点,联邦基金利率目标区间下调至1.50%-1.75%。全球主要经济体央行纷纷降息并重启宽松货币政策,为我国央行降息提供了空间。

      而且美联储10月再度降息,而国内CPI走高带动债券收益率上行,中美利差已经处于2016年以来的高位,存在与基本面背离的风险。此时小幅调降MLF利率有利于引导市场预期,可以避免中美利差超调并对人民币汇率产生影响。

       从内部看,国内的经济下行压力较大。自9月份以来通胀维持高位,众多商品涨价、中美贸易摩擦缓和、降息预期落空等利空集中兑现,债券利率出现了明显的向上调整过程,直接推升了企业直接融资成本的上行。

       国家统计局公布数据显示,国内一季度GDP增长6.4%,二季度增长6.2%,三季度增长6.0%。工业生产、投资和消费增速放缓,劳动力市场景气度下降。9月PPI(生产价格指数)同比增速下行至-1.2%,最新公布PMI数据也延续下行趋势。

      而近期猪肉仍然在继续上涨,如果继续放任市场炒作通胀,形成紧货币预期,无疑对降低实体经济融资成本的目标非常不利,也不利于地方债提前发行等措施落地。

      目前各地楼市也比较冷清,但回暖是趋势,很多地区已经放宽公积金使用和“以引进人才”之名侧面促进楼市活跃了。从以上数据表明,宏观经济运行困难的一部分原因是需求不足,而扩大总需求就需要激发信贷需求。降息已经到了非常必要的时刻。

       在这一背景下,央行通过MLF利率下调,释放稳定市场预期的信号,既在市场预期之外,又在情理之中,MLF降息也是响应国务院对降低企业融资成本的要求。

      就像一场及时雨,降得“恰逢其时”,“恰到好处”。货币宽松以对冲经济下行压力,表明央行继续坚持稳健货币政策,稳定和扩大内需,确保市场流动性合理充裕,使今年第四季度经济运行平稳。具体而言,可以在很大程度上缓解猪肉价格高的问题。

      不过,也不能把此次利率下调当成新一轮货币大宽松、大放水的序曲!因为下降5个基点幅度并不大,说明在物价存在结构性上涨压力背景下,货币当局对利率调整力度和节奏的拿捏会更加审慎,不会“大水漫灌”。

      但并不表明楼市可以开炒了,因为房地产不再作为短期刺激经济的手段。而且新房贷利率少首套不得低于LPR,二套房也不得低于LPR+60个基点。买多套房的利息可就高不少了。目前但趋势看,房地产贷款成本上行可能性不大,横盘和稍微下调将是主流。

      LPR下降幅度如何?

      至于未来LPR下降的幅度,预计不会太高。预计此次调降MLF利率5个BP能够带动LPR利率在11月的报价中整体同步下降5-10个基点。其中,预计一年期LPR利率11月的报价可能在4.10%-4.15%(10月为4.20%),帮助降低实体企业融资成本,也能够一定程度对冲近期的PPI走负所带来的实际融资利率走高的压力。

      结合目前楼市而言,下行压力犹存,楼市整体去化率降低。MLF的降低,对于房地产市场是利好消息。因为从总体来看,对于购房者是利好也是定心丸。毕竟,在全社会贷款成本都有有所降低的大环境下,这一次的降低只是开始,后续市场针对首套房贷利率会呈宽松趋势。

      对刚需购房者来说,肯定这是个好消息。这意味着,接下来的房贷利率对于首套而言将越来越友好。不是特别着急但推荐年后再买,大概率可以节约不少钱。因为临近年底,近期购房贷款放款速度较慢,很多放款期限延迟到元旦以后,但年后银行资金较为充足,放款较为容易。对于意向购房者来说,可以先看几个楼盘备选,待明年直接出手。

      买房得看政策,而利率所最关键但政策之一。从目前看,仍然是预调微调,相机抉择,“稳经济”才是真正的政策底线。总而言之一句话,中国楼市20年,继2019年触底后,从2020年开始,将进入新纪元!





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